В последнее время вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства - явление достаточно распространенное. Оценка объекта незавершенного строительства необходима во многих случаях. Например, такая оценка востребована при передаче в залог, взносе в уставной капитал предприятия, переоценке основных средств, совершении сделки купли – продажи и во многих других случаях.       

      В любом случае, оценка незавершенного строительства дает определение действительной рыночной стоимости, отражающей ситуацию на рынке недвижимости и уровень изменения цен строительства. Кроме того, оценка незавершенного строительства поможет Вам определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.     

      Оценка незавершенного строительства является частным случаем оценки стоимости недвижимости. Такой оценке подлежат здания, находящиеся в разной степени готовности. Исходя из этого факта, основным критерием определения рыночной стоимости объекта будет определение степени его готовности.     

      На окончательную стоимость, устанавливаемую по завершении работы по оценке имущества, оказывают влияние не только степень готовности объекта, но и такие факторы, как: местоположение объекта; состояние объекта на время проведения оценочных работ; наличие или отсутствие выкупленных мощностей на электрическую и тепловую энергию; размеры земельного участка, плотность его застройки и проч.      

      К объектам недвижимости, незавершенным строительством относят многочисленные недостроенные здания или не до конца возведённые сооружения. Оценка таких объектов должна быть объективной, поэтому на первый план выходит правильная классификация объекта оценки. Оценка незавершённого строительства предусматривает несколько вариантов классификации объектов недвижимости, которые подпадают под эту категорию. Наиболее полной для оценщика выступает классификация со стороны финансовой перспективы недостроенного объекта, другими словами - фактора доходности. Большая часть недостроенных зданий и сооружений, не введённые в эксплуатацию являются офисными зданиями или многоквартирными домами для проживания и могут быть эффективно использованы, как приносящие солидный доход. По отношению к такому типу объектов недвижимости применяется оценка незавершённого строительства с использованием затратного и доходного подходов.     

      При оценке незавершенного строительства следует знать, что такие объекты не являются полноценной недвижимостью до момента фактического получения застройщиком официального акта государственной приемной комиссии. Почему возникает необходимость оценки стоимости подобного рода объектов? Такие ситуации часто возникают при необходимости проведения быстрой оценки земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. К заинтересованным субъектам, участникам рынка, желающих определить стоимость объектов, следует отнести лиц, уже владеющих подобными объектами, и тех, которые готовы инвестировать собственные капиталы в продолжение строительства с целью получения в будущем весомых выгод.     

      Здания и разные сооружения производственного назначения можно разделить в свою очередь на две группы. К первой группе относят объекты недвижимости особенного назначения, у которых практически отсутствуют возможности изменения своего прямого предназначения по причине специфики конструктивных решений. Ко второй группе относятся объекты, которые имеют определенные перспективы использования, что подразумевает использование на их площадях разных типов производств, что расширяет спектр их эксплуатации в плане объемно-планировочных и конструктивных решений. При оценке объектов незавершённого строительства первой группы используют затратный подход. Оценка объектов, относящихся ко второй группе, основывается на комплексном применении методики затрат, а также доходного подхода. В то же время оценка незавершённого строительства на практике не использует подход, который основан на сравнительном анализе сделок по реализации объектов недвижимости.

      Цели и ситуации оценки незавершенного строительства.     

      Для эффективного вложения финансовых ресурсов в объект незавершенного строительства и недопущения ситуации нерационального использования целевых средств владельцу незавершенного объекта не стоит спешить. Ведь можно вложить в проект солидную сумму, привлечь инвестора, а затем подсчитывать убытки и упущенную выгоду. Поэтому следует четко определить основные экономические составляющие, способные оказать влияние на конечную стоимость реализации проекта, а также обратить внимание на перспективу получения в будущем дохода от эксплуатации строения.

      Прежде всего оценка производится для постановки на баланс организации (предприятия), а также с целью:     

      Сделка купли/продажи

      Залог

      Внесение в уставной капитал или постановка на баланс

      МСФО

      Реструктуризация бизнеса предприятия

      Слияние/поглощение

      Страхование

      Списания имущества

      Судебный процесс

      Привлечение финансирования

      Оценка ущерба или упущенной выгоды

      Оценка бизнеса, банкротство или ликвидация компании

      Отчетность и предоставление точной информации инвесторам

      Подготовка к IPO

      Приватизация государственного имущества

      Оформление договора лизинга

      Оптимизации налогообложения

      Передача активов в доверительное управление

      Определение арендной ставки

      Если Вам потребовалась помощь в проведении оценки объекта недвижимости незавершенного строительства, то Вам необходимо позвонить к нам в офис и оставить заявку на оценку. Кроме того, заказать проведение оценки путем отправки соответствующего задания на наш электронный адрес. В течение суток на указанный Вами адрес,в случае необходимости, выедет наш квалифицированный специалист, который произведёт необходимые замеры и предварительные вычисления, а также встретится с представителем владельца самого объекта и обсудит детали оценочных мероприятий.

      Документы, необходимые для оценки незавершенного строительства.     

      Обязательными документами, которые необходимо предоставить для проведения оценки незавершенного строительства являются:     

      правоустанавливающие документы или документы на строительство - акты выполненных работ, строительные сметы;

      документация заказчика.

      К правоустанавливающим документам относится документ на право собственности, договор аренды, промежуточные документы, подтверждающие завершение этапов строительства, а к документации заказчика - документы, удостоверяющие личность заказчика оценки и личность владельца собственности, когда владельцем является физическое лицо, или свидетельство о регистрации и постановки на учет в налоговых органах, когда владельцем является юридическое лицо.

      Дополнительные документы для проведения оценки: сметный расчет объекта (форма №3); сметный сводный расчет затрат на строительство; акты приема работ, осуществлённых с начала строительства (ф №2); акты, составленные на скрытые работы, проведённые от начала строительства.            

      Классификация объектов незавершенного строительства     

      Как правило,  оценка незавершенного строительства проводится с целью определения стоимости недостроенных зданий или сооружений. Для того, чтобы результат оценки был максимально точным, предварительно необходимо классифицировать рассматриваемый объект. Наиболее значимым показателем, как для эксперта компании «Оценочные Системы», так и для инвестора, является доходность объекта – сможет ли рассматриваемое здание, сооружение, или иной объект в будущем приносить доход? В качестве доходной недвижимости в первую очередь выступают жилые дома, здания и сооружения общественного назначения. Оценка незавершенного строительства такого типа осуществляется посредством доходного и затратного подхода.

      Здания производственного назначения можно разделить на две группы. К первой можно отнести объекты специального назначения, у которой возможность изменения функционального назначения очень низка из-за отсутствия конструктивных решений. Оценка такой группы осуществляется, как правило, с помощью затратного метода. Во вторую группу можно включить объекты, использующиеся для размещения в них различных производств, и, как следствие, могут быть более универсальными конструктивными решениями. Оценка объектов, относящихся ко второй группе может быть определена с помощью затратного и доходного подхода. Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе совершенных ранее на открытом рынке продаж.      

      Компания «Оценочные Системы» обладает достаточным опытом для проведения квалифицированной и точной оценки объектов недвижимости. Мы гарантируем достоверный результат, который вы впоследствии сможете использовать для успешных инвестиций в объекты незавершенного строительства.

      ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

      Как оценить объект незавершенного строительства самостоятельно?     

      Самым простым способом самостоятельной оценки стоимости незавершенного строительства является индексация его сметной стоимости на дату оценки с учетом степени завершенности объекта. Эта стоимость не будет содержать стоимость земельного участка, поэтому следует к ней прибавить стоимость права на земельный участок пятна застройки. Также, в сети Интернет существует множество разнообразных сервисов для самостоятельной оценки объекта незавершенного строительства. Кроме того, пользователь может ориентироваться на аналогичные объекты, размещенные на сайтах объявлений, и выявить примерную среднюю стоимость объекта незавершенного строительства.  

      Однако, стоит четко понимать, что данное мнение не будет являться профессиональным и не может быть представлены нотариусам или государственным (муниципальным) органам власти. Стоимость объекта незавершенного строительства, полученная таким образом, является всего лишь приблизительной и не носит официальный характер.

      Какой период времени оценка объекта незавершенного строительства  имеет юридическую силу?     

      В соответствии с п. 26 ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки), срок действия указанной итоговой стоимости объекта считается действительным для целей совершения сделки с указанным объектом при условии, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев. Исключение делается только для объектов, оформляемых при вступлении в наследство.

      Что делать, если я не согласен с выводами оценщика по итоговой стоимости объекта незавершенного строительства ?     

      Отчет об оценке объекта незавершенного строительства  фиксирует величину окончательной стоимости объекта, а именно – профессиональное мнение специалиста по оценке, которое основано на его квалификации, знаниях, профессиональном опыте и представленных заказчиком документах об объекте.  Если заказчик не согласен с выводами специалиста и считает,  что стоимость объекта незавершенного строительства  является не соответствующей действительности, то это может быть основано только на том, что для целей оценки были представлены не все документы об объекте. Например,  не была предоставлена информация о наличии ареста или того или иного обременения  объекта незавершенного строительства .     

      Также, согласно п.19 ФСО №3, что касается информации, которая прорабатывается в процессе проведения оценки, то она должна быть достаточной и достоверной. В частности, информация считается достаточной в том случае, если при обращении к информации дополнительного характера, не происходит значительного изменения параметров, которые применялись для целей проведения оценки. Кроме того, в том случае, если дополнительная информация не приводит к изменению конечной величины стоимости объекта оценки, то первоначальная информация является достаточной. Что касается достоверности сведений, то они являются таковыми в том случае, если полностью соответствуют действительности и дают возможность заказчику правильно трактовать признаки объекта оценки и принимать решения, которые основаны на данных отчета.     

      Стоимость объекта незавершенного строительства , отраженная в отчете об оценке, носит хоть и профессиональный, но сугубо рекомендательный характер, за исключением случаев обязательной оценки, и не является окончательной для заказчика для целей заключения договора купли-продажи, например.  Сделка купли – продажи может быть проведена и по другой цене, о которой стороны договорятся.