Оценка участка является процедурой по изучению и определению стоимости земельного участка, прав аренды на него. Она может проводиться в различных целях: при необходимости выкупа участка из государственной стоимости, при оформлении наследства и кадастровой оценки участка, взноса в уставной капитал предприятия и оформления залога по кредиту, для обоснованного совершения сделок купли-продажи, а также в иных случаях, предусмотренных на то действующим законодательством.        

      Компания «Оценочные Системы» проводит оценку участка в различных направлениях – у нас Вы можете заказать точную оценку городских земель, сельскохозяйственных угодий и дачных участков, земель промышленного назначения. На сегодняшний день рынок земельных отношений развивается стремительно, и оценка участка представляет очень важной процедурой, потребность в которой возникает при совершении любых операций с землей.   

      Что мы понимаем под земельным участком

      Человек неразрывно связан с землей – она используется как пространственная основа, средство производство, а её определенные преимущества представляются великолепным средством для того, чтобы опередить конкурентов или получить прибыль. И поэтому земельный участок часто становится объектом товарно-хозяйственных отношений. 

      Земельные участки могут быть как свободными земельными участками под застройки, или же использоваться под другие цели (сельскохозяйственные угодья, дачные участки), участки недр или обособленные водные объекты, природные комплексы с возможностью эксплуатации природных ресурсов. В теории оценки участок рассматривается с двух сторон:

      Земля является природным ресурсом, который может быть охарактеризован рельефом, почвами, пространством, растительным и животным миром, и поэтому оценивается с позиции выполнения различных функций; 

      Земля с улучшениями (постройками, зданиями) представляет собой довольно сложную вещь, которая образует единое целое и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшения основаны на почве, и поэтому участок оценивается с точки зрения полезности и доходности использования. Без почвы земельный участок невозможно использовать для ведения сельского хозяйства и осуществления других целей.

      Что мы понимаем под оценкой участков

      Рыночная стоимость участка изменяется со временем, и поэтому оценка участка проводится на конкурентную дату. При изменении разрешенного использования участка его стоимость также меняется. 

      Оценка участка осуществляется на основе принципа самого эффективного применения земли. То есть, рыночная стоимость устанавливается на том основании и, исходя из такой эксплуатации участка, которые будет наиболее вероятными, оправданными и возможными, а также соответствующие требованиям действующего законодательства. В результате оценки участка  даётся максимально расчетная величина стоимости участка. При этом, в некоторых случаях возможно оправданное и обоснованное деление земельного участка на отдельные части, которые могут отличаться видом, характером и формой использование. Наиболее эффективное использование далеко не всегда является текущим использованием.

      Оценка участков – земель поселений рассматриваются на базе анализа ранее совершенных сделок купли-продажи, ставок арендной платы и цен предложений на открытом рынке по аналогичным участкам, для чего необходимы сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания и исторической, архитектурно-эстетической ценности ландшафта, а также других немаловажных факторах для сравнения.

      Оценка участков сельскохозяйственного назначения также осуществляется с некоторыми особенностями – здесь наиболее ценна информация о продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, данные о структуре посевных площадей и насыщенности почвы, цен реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации, а также сведения о затратах на воспроизводство основных сельскохозяйственных структур. 

      Оценка участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится, как правило, сравнительным подходом – путём рассмотрения цен на незастроенные участки или участки с объектами незавершенного строительства, наличия или отсутствия транспортного сообщения, состояние электрификации и газо- водоснабжения, информации об экологической обстановке в районе, а также на основе других факторов, способных повлиять на окончательную рыночную стоимость рассматриваемого объекта.

      При оценке участка принимается во внимание:

      Целевое назначение и разрешенное использование участка;

      Местоположение участка;

      Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности;

      Ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

      Ожидаемая прибыль и условия эксплуатации;

      Текущее использование земельного участка.

      Важными факторами в оценке участков является наличие, а также количественный и качественный состав коммуникаций, транспортная доступность и возможность изменения назначения земельного участка, данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических анализов, состояние и свойства грунтов, информация о рельефе местности, и затраты, связанные с будущим строительством.

      Оценка участка обладает своими уникальными особенностями, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка – так, выделяется оценка земель поселений и оценка земель сельскохозяйственного назначения.

      В каких случаях необходима оценка участков?

      Совершение сделок купли-продажи и связанных с передачей прав пользования;

      Изучения первоначальной стоимости участка;

      Изъятие участков;

      Внесение участка в уставной капитал компании;

      Разработка, а также претворение в жизнь инвестиционного проекта.

      Еще оценка участка проводится при разделе имущества и при необходимости оценки права аренды земельного участка. В последнем случае рыночная стоимость права аренды является разницей между рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за участок. 

      Оценка участка проводится в целях предоставления отчета о земельном участке в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или установления государственной пошлины при подаче заявления на расторжение брака. В таких случаях процедура носит довольно условный характер, потому что нотариусу необходимо предъявить только экспертное заключения для расчета пошлины – это своеобразная «экспресс-оценка» участка. С другой стороны, если предметом спора является земельный участок, то в таком случае одного заключения недостаточно – нужен полный отчет о стоимости, выполненный по всем стандартам, утвержденными федеральными органами и службами государственного контроля. Полученная стоимость будет являться предметом раздела имущества. Как правило, именно по этой стоимости реализуют земельный участок, и вырученные денежные средства разделяются согласно решению суда. Один из супругов также имеет право выплатить половину стоимости и оставить участок полностью в своем владении.

      Также в аренду могут быть сданы лесные участки. Их оценка производится с помощью сравнительного и доходного подхода. Последний позволяет произвести оценку стоимости по размеру древесины, которую можно получить после вырубки. Для этого требуется порубочный талон. Из-за сложностей и высокого внимания к вырубке деревьев со стороны контролирующих органов, в Московской области зачастую требуется провести оценку участка особого назначения – «лесной фонд». 

      Методология оценки земельного участка

      Оценка участков может быть осуществлена посредством пяти методов – как изолированно, так и путем комплексного подхода:     

      Метод капитализации земельной ренты;

      Метод соотнесения;

      Метод развития;

      Техника остатка для земли;

      Метод прямого сравнительного анализа продаж.

      Сутью первого метода является капитализация доходов, которая получается за счет арендных платежей. Пока что в России достаточно не распространена практика сдачи в аренду частных земельных участков – разве что только государственные или муниципальные. Арендные платежи в таком случае регламентируются нормативной ценой земли, которая не будет объективна рыночной стоимости. Применение метода капитализации изолированным путем не принесет объективных результатов. 

      Оценка участка посредством метода соотнесения предопределяет возможность определения разницы между стоимостью земельного участка и возведенных на его территории зданий и сооружений. Компания «Оценочные Системы» в таком случае оценивает стоимость застроенного участка и вычитает из нее стоимость улучшений – получается общая стоимость земельного участка. Применение данного метода целесообразно изолированно от остальных, когда недостаточно информации о продажах на рынке аналогичных земельных участков.

      Метод развития является более простым способом инвестиционного анализа наиболее эффективного землепользования, у которого нет аналогов при сравнении продаж. Как правило, используется данный метод, если это нестандартный, крупный земельный массив, для которого решается вопрос рационального освоения. 

      Техника остатка для земли является универсальным методом, который будет эффективным в случае отсутствия информации о ранее совершенных продажах аналогичных участков, но наличии информации о доходности объекта. В первую очередь оценивается стоимость улучшений с помощью затратного подхода, а затем с помощью коэффициента капитализации для сооружений на земельном участке определяется определенный удельный вес чистого операционного дохода. Остальные части вычисляются с помощью коэффициента капитализации для земли, которая преобразуется в оценку стоимости. 

      Самым надежным является методика сравнительного изучения продаж. Расчет заключается в анализе совершенных ранее на рынке сделок купли-продажи аналогичных участков, в сравнении с оцениваемых, а также внесении коэффициентов поправок в отличия, которые могут иметься между сопоставимыми участками. В результате устанавливается стоимость сопоставимого участка, а затем определяется средневзвешенная стоимость рассматриваемого участка.

      Кадастровая оценка участков

      Кадастровая оценка участков становится важной при выборе их для сельскохозяйственного использования, капитального или промышленного строительства. Кадастровая оценка участков является сложной и трудоемкой процедурой, сутью которой является поэтапный сбор информации и её тщательный анализ. В расчет берется месторасположение и сведения обо всех операциях с участком. Кадастровая оценка участков является результатом учета и анализа множества, практически всех влияющих на землю, факторов.

      Кадастровая оценка участка требует профессионального подхода, и компания «Оценочные Системы» использует все практические навыки и квалификацию экспертов в сфере регуляции земельных отношений по максимуму. Ошибки в разработке кадастровой документации недопустимы, а согласование их в государственных органах требует немалых усилий.

      Этапы выполнения оценки участка:

      Формирование целей и задач оценки;

      Собирается, проверяется и анализируется вся доступная информация. Выявляются специальные данные и общие.

      Общая информация представляет характеристику природным, социальным и экономическим факторам, которые оказывают влияние на стоимость участка. Специальная информация является той информацией, которая относится к рассматриваемому объекту;

      Проводится изучение наиболее эффективной эксплуатации земельного участка;

      Подбираются критерии анализа наиболее эффективного использования;

      Выбираются методы оценки наиболее эффективного использования участка;

      Расчет рыночной стоимости на основе трех основных подходов и включенных в них методов;

      Подготовка отчета о результатах оценки участка.

      Компания «Оценочные Системы» предлагает осуществить оценку участка путем комплексного подхода, рассматривая стоимость с различных сторон. Мы готовы приложить все силы для того, чтобы вы узнали точную информацию!

      Оценка земельного участка – очень популярная услуга, которую предлагают оценочные компании, она актуальна как для юридических, так и для физических лиц. Земельный участок может находиться в распоряжении как одного собственника, так и нескольких, в любом случае оценка стоимости участка сможет объективно определить стоимость, если Вам необходим раздел имущества. Случаи, когда необходима оценка стоимости участка могут быть абсолютно разными, от того же самого раздела имущества и до оформления кредита под залог собственности.

      Рассмотрим данную услугу в контексте раздела имущества, особенно в случаях, когда отсутствует или неправильно составлено завещание. В целом, оценка стоимости участка – несложная процедура, однако она требует особенного внимания, мало того, обязательно необходимо уделить огромное внимание всем объектам, которые находятся на земельном участке. Все нюансы при оценке стоимости участка сможет учесть только профессиональная оценка от высококвалифицированной оценочной компании. В случае оценки стоимости участка при разделе имущества оценочной компанией составляется полный список всех объектов, построенных на земельном участке, помимо самой земли. Таким образом, оценка стоимости участка земли учитывает все, что находится как на самом участке, так и в недрах ее земли.

      Также оценка стоимости участка необходима, если Вы решили выкупить участок у государства. В последнее время в России покупка земельных участков стала весьма популярна, например, многие предприниматели предпочитают развитие туристического бизнеса, они производят оценку стоимости участка, выкупают его и занимаются строительством объектов отдыха, гостиниц, санаториев, домов отдыха и развлекательных центров. В любом случае, оценка стоимости участка на момент выкупа земли у государства будет намного ниже, чем после того, как строительство будет завершено.

      Конечно, оценка стоимости участка необходима не только по вышеперечисленным причинам, но и для обыкновенных сделок купли-продажи. Например, если Вы являетесь собственником земельного участка с постройками или прочими объектами, то Вы можете заказать оценку стоимости участка, а затем выставить его на продажу или для сдачи в аренду. Многие предприниматели являются владельцами целых комплексов земельных участков, при этом в бизнесе бывают такие ситуации, когда Вам могут срочно понадобиться денежные средства для вливания в бизнес.

       При наличии земли в собственности, Вы всегда можете произвести оценку стоимости участка, заверить нотариально полученный пакет документов и взять кредит в банке под данный участок. При этом, чем выше будет оценка стоимости участка, тем на большую сумму Вы сможете получить кредит. Таким образом, для предпринимателей наличие земельного участка является своеобразной помощью в бизнесе, так называемой, страховкой на непредвиденный случай. Как пример, можно рассматривать экономический кризис 2008-ого года, когда многие компании испытывали серьезные трудности в своей деятельности. Именно тогда многие предпочли вместо закрытия бизнеса оценку стоимости участка и получение кредита под земельный участок.

      Стоит заметить, что оценка стоимости участка может давать разные результаты в зависимости от того, какая ситуация на рынке земельных участков. Динамика цен на землю зависит, в первую очередь, от спроса и предложений, а также от тенденций в развитии и облагораживании данной территориальной области.  Таким образом, крупные компании имеют возможность искусственно создать повышенный спрос на земельные участки, вложив средства в строительство на не обустроенной земле.

      Принято различать оценку стоимости участков в контексте построек, сельскохозяйственных нужд или кооперативных земельных участков. В случае оценки стоимости участков с точки зрения построек оценка учитывает анализ спроса и предложений на данной территории; размеры арендной платы и стоимости квадратного метра земли; цены на объекты недвижимости или постройки на похожих территориях; степень развитости инфраструктуры, в том числе и транспортных магистралей; наличие объектов социального обслуживания, в том числе многочисленных бытовых служб; а также общую ценность данного земельного участка с точки зрения исторических, культурных, ландшафтных и прочих достояний.

      В отличие от вышеперечисленных приоритетных факторов при оценке стоимости участка, сельскохозяйственные участки учитывают факторы: урожайности, плодородности всевозможных культур на данной территории, учитывая особенности почвы; наличия зеленых насаждений, лесов, пастбищ, в случае использования участка для развития животноводства. Если рассматривать оценку стоимости участков с точки зрения товариществ и кооперативов, то можно выделить приоритет факторов: наличие и развитость транспортной системы, коммуникаций, в том числе газопровода, электричества; само собой немаловажную роль играет экологический фактор.

      Подводя итоги, можно сказать, что оценка стоимости участков напрямую зависит от функционального использования земельного участка. Опытная оценочная компания способна дать максимально корректную оценку стоимости участка, учитывая Ваши потребности. Конечно, не каждая компания способна произвести оценку стоимости участка на высочайшем уровне, ведь для этого необходимо иметь колоссальный опыт в данной сфере деятельности.

      Наша компания Оценочные Системы уже пять лет оказывает услуги по оценке всевозможных объектов любой сложности. Благодаря высококвалифицированным специалистам, которые работают в нашей организации, мы можем гарантировать Вам самый качественный сервис и идеальное исполнение по оценке стоимости участка или целого предприятия. Обращайтесь в компанию Оценочные Системы, и Вы получите исчерпывающую консультацию, расчет и выполнение оценки стоимости участка.